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福建宁化房地产危机背后的冷思考

时间:2018-01-13 22:59来源:网络整理 作者:小灰灰网络
近两年,这座卷入房地产疯狂的农业县,它由此所隐匿的****和利益冲突远不仅如此。

经济观察网 记者 韩雨亭 前段时间,经济观察报以福建一座山区农业县——宁化县的房地产危机作为剖析样本,发表了《宁化样本:一个县城的房地产漩涡》一文,分析了中国县级城市房地产疯狂存在的共**及难题,引起了****共识。

对此,宁化县相关部门对媒体予以相应回应,积极出台了《关于支持刚**住房需求稳定住房消费的实施意见》,并列举了一系列数据。根据宁化住建局提供的数据显示,今年1-5月份,宁化县商品住宅****面积为8.47万平方米,成交总金额41672万元,成交均价为每平方米4919.95元。其中5月份商品住宅****面积为1.26万平方米,成交金额6723万元,均价为每平方米5326元。凭借这组数据,宁化县相关部门坚称当地房地产市场入夏已经“升温”。

然而,当地政府提供的数据并没有安抚购房者的不安。根据经济观察网记者获悉,6月30日,宁化县再次发生因逾期不能交房而引发的争端,数位购房者到一处房地产****售楼处,强烈要求该****对逾期不能交房的行为予以赔偿。为了防止发生激烈冲突,宁化****部门派出**力维持秩序。

“原本今天交房,结果交不了,业主聚会,在等待县里面领导下来会谈。”宁化县现场一位目击者告诉经济观察网记者。他称,“场面已经司空见惯”,因为这一部分业主已经闹了7、8次了,农民工、材料商、建筑商都曾经闹过,最严重的一次是售楼部全部被砸掉。

这起逾期交房只是宁化县房地产危局一个切面,近两年,这座卷入房地产疯狂的农业县,它由此所隐匿的****和利益冲突远不仅如此。

对此,厦门大学经济学院丁长发教授认为,“中国大多是县级城市都在****这样的房地产困局。”

无力的“救市”

为了消除库存所带来的压力,宁化县政府推出了“救市”新政。今年6月份,印发了《关于支持刚**住房需求稳定住房消费的实施意见》,不仅放宽了首套住房首改房认定标准,放宽购房农民和外地户籍人员迁入条件,更推出了每平方米补助250元的购房补贴。

根据宁化公开数据显示,截止7月1日,宁化可售楼盘为28个,其中24个为住宅楼盘,可售楼盘的套数为6019套,其中住宅为2360套,当日成交总共5套,其中住宅仅有1套。今年6月份的参考数据,****备案为158套,其中住宅为115套,按此推算,理论上宁化县需要3年时间才能完全消化库存量。

“按照房地产经济学理论,这属于困存量过大,如果库存超过20月以上,已经十分严重了。”丁长发说。

“宁化在售楼盘当中,预售项目为10个,意味着库存增量在加剧。值得注意的是,这10个预售项目中,有的时2011年和2012年就拿到预售许可证,为什么拖到现在还没有开盘呢?这可能也说明了一些问题。”福建省一位财经人士告诉经济观察网记者。

这位人士从另外一组数据当中也看到了问题,他发现2014年宁化全年商品房****面积为19.68万平方米,同比下降13%,商品房****额完成12.48亿元,增长7.3%,似乎量降价涨,无可厚非。问题是,根据宁化县新闻中心提供给媒体的文章数据显示,今年1—5月的****同比是增长还是下降了,该文显然是回避了这个问题,因此也让“升温”一说缺乏了依据和力度。

再者,宁化5月份出现了影响巨大的强降雨,据初步统计,这给宁化县造成了3.31亿元的损失,受灾人口达79737人,无论是农业或者工业都承受着重大损失,家庭财产损失1288万元,这也势必会间接影响到宁化县的房地产行业。

最能说明问题的是,2014年宁化城镇居民人均可支配收入为20345元,按照目前宁化公布的住宅****均价4500元/㎡计算,如果购买一套90㎡(刚需面积)的住宅,是城镇居民人均年可支配收入20倍。

“其实大部分城乡居民根本无力购买,况且县级城市很多人住的都是自建购房,即便是炒房的投资者,但谁又会跑到一个偏远的农业县购房?它的投资价值在哪里呢?”福州一位房地产从业人士告诉经济观察网记者。

福建省已经有了福州、厦门和泉州这几座人口高度流动的城市,这些城市已经集中了福建大量政治、经济、****、文化等资源,它们对全省就业人口产生了巨大的吸引力。除了一些少部分的地级市,其它地区根本不具备强劲的吸附力。

根据经济观察网记者了解,因为开发商没有能力开发,宁化县政府已经收回了几块土地,城东小区、滨江美城、迎宾华府、朝阳农贸市场等项目,因为这样可以一定程度减轻库存的压力。

“城镇化”大跃进

宁化县地处闽赣边界,有人口37万余人,城区人口不到10万,城镇化率较低。近年来,当地政府希望加快城镇化建设步伐加快,用工业发展带动用工需求,让更多的农村人口涌入城区,以此推动城区住房刚需。

对于宁化县城区的发展,宁化县委、县政府规划并实施城区“东扩南伸”发展战略,希望通过城区往东、往南扩张,发展生态休闲旅游业和工业,形成产城联动、城市发展与就业保障并举的措施,以此“为宁化房地产市场注入新活力”。

近年来,新型城镇化发展战略让县域房地产市场备受关注,不少开发商纷纷进军三线甚至四线城市。问题是,这种以房地产作为核心的产业发展模式却存在天生短板,尤其是像宁化这样以农业为主的县级城市,没有工业化作为产业支柱,也没有大量外来人口作为消费支撑,便大规模的发展城镇化,势必会为未来埋下隐患。

两年前,广东已经意识到了这个问题。2013年,广东省房地产协会发布了一份《广东省县域房地产发展研究报告》显示,该省部分县级城市房价与经济发展水平出现失衡,半数县级城市的房地产市场出现供应过剩****或已明显供大于求。这份报告已经对县级城市的房地产疯狂提出了预**——部分县级城市的商品房存在供求失衡的****。

尽管,县级城市的房价远低于一线大城市,但对于其经济发展水平而言,房价相对GDP的比重却远高于所在地区平均水平。这种发展模式****只有一个结局——供应量明显大于需求量,将会难以避免的出现一批“鬼城”和“空城”。

丁长发认为,中国三四线城市由于市场活力贫乏,就业机会很少,大量就业人口不得不离开故土,到大城市寻找发展机会。面对这情形,政府已不可能再像计划经济时期那样将人口“锁定”本地。只能眼睁睁的看着就业人口流失,城乡出现了大规模“空心化”。这种加剧是必然的,它不仅让房地产市场“供大于求”的压力难以解决,还会出现让市场活力不断减弱的情况。

对于宁化县这样的县级城市而言,下一个重要课题并不只是如何拯救房地产市场,而是要想方设**如何留住就业人口,那才是关键所在。

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